前言

《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》（以下简称：“十四五”规划）第二十一章“建立现代财税金融体制”第二节“完善现代税收制度”中指出，“优化税制结构，健全直接税体系，适当提高直接税比重。……推进房地产税立法，健全地方税体系，逐步扩大地方税政管理权。”

恰逢“十四五”规划公布之时，财税所特回顾一下中央财经大学“房地产税研究”课题组在《学习时报》发表的三篇文章，以飨读者。这三篇文章分别是：“房地产税：设不设减免，怎么免？” （马海涛 侯一麟 张平，2017年5月19日）；“房地产税的税率大小和税负分布”（张平 侯一麟，2017年5月26日）；“房地产税设计需关注的六个问题”（任强 侯一麟，2017年6月9日）。

房地产税的税率大小和税负分布

张平侯一麟

发表时间：2017年5月26日

经过多年讨论和研究，开征房地产税已经提上立法和政策议程。税率大小和税负分布，是房地产税的税制要素中至关重要的问题。在当前房价高企和房价收入比明显偏高的背景下，什么样的税率才是普通居民能够承受的，在此基础上税负将如何分布?

经过近40年的改革开放，我国中等收入群体数量增长迅速。但审视不同群体的收入差距，我们会发现财富差距在住房拥有上十分显著。我国房地产税改革已经过多年讨论和研究，开征房地产税已经提上立法和政策议程。税率大小和税负分布，是房地产税的税制要素中至关重要的问题。在当前房价高启和房价收入比明显偏高的背景下，什么样的税率才是普通居民能够承受的，在此基础上税负将如何分布?

税率大小：普通业主缴得起房地产税吗?

居民能否负担得起房地产税，取决于有效税率(房地产税额与房产价值的比率)的高低。税率的设定不宜照搬。例如，美国房地产税的税率平均为1%，最高的如纽约州、新泽西州等地，可达到3%以上。但这样的税率在当前的中国显得过高，以北京一套价值500万元的普通房产为例，每年的房地产税要缴纳5万~15万元，在当前的收入水平下难以被居民所接受。因此，参考过去10多年国内公共财政学者根据各地实际情况，从不同角度、用各种数据做的测算，0.3%~1%是大致的起始参考区间。比较从0.1%~1%区间四个不同的有效税率下的税收负担，发现：在有效税率为0.5%(即房地产税年度税额为房产价值的0.5%)时，房地产税额约为家庭年收入的2.5%。参考国内已有的测算及与一些国家的房地产税负担相比，这一比重相对合适，就是说0.5%的有效税率在当下的中国可能比较适当。0.5%的税率是一个平均水平，并不意味着每个地区都是如此。纳税能力在不同衡量指标、不同税制要素设计(例如不同的减免方案)，尤其是不同地区(基层区县)之间存在明显差异。

用家庭收入与房地产税税额的倍数来代表纳税能力指数，若使每个省份的指数约为全国的平均水平，我们计算了各省可行的房地产税有效税率。也就是说，如果每个地区的家庭缴纳的房地产税都是相同比重的收入(2.5%~ 3%)，各地的税率会是多少?由此计算得出，纳税能力指数低的省份，由于房地产价值高，其可行有效税率应该较低;反之亦然。例如，若设定各省的纳税能力指数处于全国平均水平，北京和上海可行的有效税率约为0.25%，而吉林、重庆和青海的有效税率可以接近甚至超过1%。全国平均的有效税率则为0.54%。经济发达地区的收入、消费和财富等处于较高水平，但房产价值也很高，所以按照相同税率测算，发达地区居民的税负可能会比较重。这与我们一般认为的，发达地区纳税能力较高所以税率也应该高的认识有所不同。例如，北京、上海的平均收入是中西部地区的2~3倍，但京沪房价是中西部地区的5~6倍，所以发达地区居民的房地产税纳税能力指数可能低于中西部地区。因此，房地产税的纳税能力不仅取决于家庭收入的高低，更取决于收入等因素与房地产价值的相对高低。

其实，业主最终关心的并不是税率，而是纳税额。在这样的税率设计下，京沪等发达地区的人均税额仍远高于中西部地区。差异化税率将使不同地区居民的房地产税额占收入的比重大致相同，符合税收的横向公平原则。需要注意的是，这里的税率是无减免的测算。无论使用何种减免方式，最终的税率会低于这里的测算，但不同省份之间的差异仍然是一致的。当然，由于数据限制，这里的计算只能模拟到省一级。实际上，省内不同地区之间的差异也同样如此，如若地区间纳税能力指数也存在较大差异，将充分突出房地产税的地方税特征。地方政府可以在纳税能力指数的基础上，考虑采取不同的税制要素设计和不同的税率。

那么，我们到底能不能缴得起房地产税?之所以有这样的疑问，源于高房价背景下业主对高税率的恐惧。一些传言，如税率一定在1%以上，甚至多套房还要累进到更高税率，在很大程度上扭曲了民众对房地产税的印象。实际上，如我们测算所示，对于大多数普通家庭来说，2.5%~3%的收入用来缴纳房地产税应该不能称为沉重的负担。施行一定的减免后，有效税率降低，税负也随之减轻。因此，对于能不能缴得起的问题，我们的回答是，能够顺利开征的房地产税只能是当地居民承受得起的。

有人问，要不要考虑有多套房产的家庭?这其实并不构成问题，因为这些家庭可以出租余房，换取收入。根据当前房地产租售比的现状，即便在一线城市，2%的租售比也是可以达到的，即便不考虑减免，1/8的租金用来缴纳房地产税(0.25%的税率)应该不是问题。

图1 2017年5月26日《学习时报》发表“房地产税的税率大小和税负分布”

来源：http://www.studytimes.cn/zydx/SCJJ/HONGGGC/2017-05-26/9513.html

税负分布：谁将缴纳房地产税?

在可行的税率前提下，我们的研究模拟了三套减免方案下(家庭首套减免、人均面积减免和人均价值减免)税负在各个收入群体之间的分布状况。我们把所有家庭按收入由低到高排列，分为四个组，分别是0%~25%、25%~ 50%、50%~75%、75%~100%，分别以0.5%的统一税率和分省差异化的税率，计算税负分布。

在无减免的情况下，当税率统一为0.5%时，结果呈现明显的累进倾向：低收入家庭组(0%~25%)承担不到10%的总税负，中低收入组(25%~50%)为15%，中高收入组(50%~ 75%)约为22%，高收入家庭组(75%~100%)承担近54%的总税负。把高收入家庭组再细分，前1%的高收入家庭承担了5%左右的总税负，前5%的高收入家庭承担了约20%的总税负。若各省根据当地情况使用不同税率开征房地产税，在谁将缴纳房地产税这一问题上，结果与统一税率时基本一致，也具备明显的累进倾向。也就是说，不论是统一税率还是差异化税率，即使不设减免，富裕群体也要承担一半以上的房地产税总税负。

那么，在不同的减免方案中，结果会如何呢?采用减免方案后，税负分布的累进倾向更加明显，即低收入组的税负份额缩减，高收入组的税负比重增加。其中，“家庭首套减免”和“人均面积减免”方案下的税负在四个收入组之间的分布比较接近，分别为7%、13%、18%、62%和9%、14%、20%、57%。在“人均价值减免”方案下的分布为4%、9%、17%、70%，税负移向富裕阶层的趋势更加明显，高收入组的家庭承担了约70%的总税负。其中，最高收入(99%~100%)和次高收入(95%~99%)家庭承担的税负比重分别接近9%和24%，明显高于另外两种减免方案。就是说，在三套方案中“人均价值减免”方案的收入调节作用最高。

因此，相对于无减免方案，房地产税负在家庭首套减免和人均面积减免方案下更多地由富人承担。在人均价值减免方案下，税负向富人倾斜更加明显，其对收入的调节作用最高。而人均面积减免方案对收入的调节作用甚至弱于家庭首套减免方案。房地产税的税负分布进一步证实了这样一个判断：从对不同收入群体的公平性考量，对调节收入分配的作用以及简化政策实施的难度等方面来看，按人均价值减免要优于家庭首套减免和按人均面积减免的方案。

部分人担心，房地产税是否会由于富人有更多的避税渠道，而像个人所得税那样反而使中产阶级成为纳税的主体。从上文的税负分布来看，无论房地产税税率如何设计，设不设减免，高收入家庭(75%~100%)都会承担绝大多数税负。房地产税作为直接税以及本文开始时提到的财富分布状况都决定了房地产税将具有较强的再分配功能。如果房地产税能够真正用于民生支出，低收入家庭可通过缴纳较少的房地产税份额获得比以前质量高的公共服务，对他们来说净福利会增加。

//课题组介绍//

中央财经大学“房地产税研究”课题组于2014年初立项，由中央财经大学马海涛副校长和美国西拉丘斯大学（Syracuse University，雪城大学）侯一麟教授领衔，集中了中央财经大学和国内相关院校有研究兴趣的青年教师。课题组研究在开展过程中，不仅要求深度挖掘理论知识，还力图紧密结合中国国情，对比中西、联系历史，试图对我国房地产税改革提出有建设性的政策建议。课题组在研究过程中注重将研究与青年学者培养相结合，注重在实践中发掘火花。该课题作为“孵化器”和“工作母机”，助力课题组青年学者从多个渠道申请资金资助从事科学研究，并取得丰硕的成果。

编辑：郭义 中央财经大学财政税务学院博士研究生