本文以“来吧！加州用房地产税‘欢迎’您！”为题，确实惹眼，也是跟大家开个小玩笑。这是一些新闻媒体的写法，目的是让大家看看下面的小文。先看案例导入吧。
案例导入
伯克希尔·哈撒韦公司的沃伦·巴菲特对加利福尼亚州（以下简称“加州”）宪法第13A款是“颇有微词”的。他上个世纪70年代和90年代在加州Laguna Beach市各买了一套住房，这两套住房在2003年的市场价值分别约为400万美元和200万美元，缴纳的房地产税却分别为2,264美元和12,002美元。后一套价值是前一套的一半，房地产税却是5倍还多，实际税率（Effectivetaxrate）差异将近10倍！
原文：The first Laguna Beach house is a property that I bought in the early 1970s.……The second house, located just in back of the first, is one that I purchased in the mid-1990s.
资料来源：http://www.wealthandwant.com/docs/Buffett_Prop13.html & https://www.wsj.com/articles/SB106781932410265400
加州1978年对州宪法进行修正，形成了州宪法第13A款（California Constitution Article 13a）并于当年实施。简单来说，就是对加州基层政府重要税种——房地产税的计税依据实行“老房老办法、新房新办法”（这里的“老房”和“新房”，简单来说，是以交易时间为依据）。自然，这个办法是对“老房”有利的。
加利福利尼亚州宪法 第13A款介绍
限制一：房地产税税率的上限为“计税依据”（“Full cash value”）的1%。
限制二：房地产税的“计税依据”区分三种情况确定：（1）1975年3月1日前购买并持有的房地产以1975-76财政年度纳税凭证（或通知书）上的“计税依据”为准；（2）之后发生交易的（包含其他形式的产权过户）房地产以交易日的市场价值为准；（3）随房价上涨，“计税依据”可以上调，但需以年度实际消费者物价指数上涨幅度和2%“孰低”原则确定。
注：加利福尼亚州的1975-76财政年度指的是1975年7月1日至1976年6月30日（或简称“1975财年”或“FY 1975”）。
加利福利尼亚州宪法 第13A款 原文
CALIFORNIA CONSTITUTION ARTICLE 13A
The maximum amount of any ad valorem tax on real property shall not exceed one percent (1%) of the full cash value of such property. The one percent (1%) tax to be collected by the counties and apportioned according to law to the districts within the counties.
……
The "full cash value" means the county assessor's valuation of real property as shown on the 1975-76 tax bill under "full cash value" or, thereafter, the appraised value of real property when purchased, newly constructed, or a change in ownership has occurred after the 1975 assessment.
……
The full cash value base may reflect from year to year the inflationary rate not to exceed 2 percent for any given year or reduction as shown in the consumer price index or comparable data for the area under taxing jurisdiction, or may be reduced to reflect substantial damage, destruction, or other factors causing a decline in value.
资料来源：https://leginfo.legislature.ca.gov/faces/codes_displayText.xhtml?lawCode=CONS&article=XIII+A。
本文援引加州立法研究办公室（The Legislative Analyst's Office）的一份研究报告说明1978年后市场价值（Market value）和房地产税计税依据（Assessed value）的偏离程度。报告中举了一个例子：某套房于1980年购买，当时市价10万美元；2006年，市价涨到了50万美元。
假若业主一直持有该房，那么，房地产税的计税依据约为16万美元；而若该房在2006年新交易，则计税依据约为50万元。若税率一样，税负会差三倍。
图：某房（1980年购买）的市场价值（Market value）和计税依据（Assessed value）差异
资料来源：https://lao.ca.gov/Publications/Report/3497
读完上述小文后，读者可能会问：这么“奇葩”的政策，背后必定有有趣的政治、经济和社会背景？这个政策出台会不会导致业主不敢“改善性”换房了呢?
答案是背景确实很有意思！业主确实不敢“改善性”换房了。不仅如此，这个政策对基层政府的财政状况、公共服务提供等都有不小的冲击。
限于的篇幅，感兴趣的读者可以阅读：
任强,马海涛,孙陶沙,张平,邵磊.美国加州第十三号提案及对我国未来房地产税政策的启示[J].山东财经大学学报, 2021,33(06):12-22.
感兴趣的读者也可以查看山东财经大学学报微信公众号|刊文精粹|：
https://mp.weixin.qq.com/s/L6W13SQsKWDgpzoKK1AJyw
山东财政大学学报编辑部徐晓雯教授对本文提供了宝贵建议和认真的编辑工作！在此表示诚挚的谢意！
以上仅代表个人观点！不当之处，还请多多指正！
作者：
任强 中央财经大学财政税收研究所教授
邵磊 中央财经大学财政税收研究所副教授
张平 复旦大学国际关系与公共事务学院副教授
编辑：李林 中央财经大学财政税务学院博士研究生
课题组介绍
中央财经大学“房地产税研究”课题组于2014年初立项，由中央财经大学马海涛副校长和美国西拉丘斯大学（Syracuse University，雪城大学）侯一麟教授领衔，集中了中央财经大学和国内相关院校有研究兴趣的青年教师。课题组研究在开展过程中，不仅要求深度挖掘理论知识，还力图紧密结合中国国情，对比中西、联系历史，试图对我国房地产税改革提出有建设性的政策建议。课题组在研究过程中注重将研究与青年学者培养相结合，注重在实践中发掘火花。该课题作为“孵化器”和“工作母机”，助力课题组青年学者从多个渠道申请资金资助从事科学研究，并取得丰硕的成果。
中央财经大学“房地产税研究”课题组依托中央财经大学财政税收研究所开展活动。更多课题组相关观点、文章及活动，请扫描二维码关注中财财税所中央财经大学财政税收研究所微信公众号。
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