//作者//
任强，中央财经大学财政税收研究所所长、财政税务学院教授、博士生导师
欧阳宇琦，中央财经大学财政税务学院博士研究生
邵磊，中央财经大学财政税务学院副教授
//内容提要//
积极稳妥推进房地产税立法和改革是扎实推动共同富裕的诸多改革措施之一。本文首先回顾税收累进（退）性的几种衡量指标，并在此基础上，借用各国现有的研究，观察不同国家房地产税的累进（退）性，并分析造成各国房地产税累进（退）性差异的原因。本文还结合了房地产税的经济属性，回顾了关于房地产税税负归宿理论中商品税、资本税和受益税的观点，提出计算房地产税累进（退）性指标时需要特别注意的情况。通过以上分析，本文对下一步我国房地产税改革进行了展望。
共同富裕是社会主义本质要求，是中国式现代化重要特征。2021年8月17日习近平总书记在中央财经委员会第十次会议上指出，扎实推动共同富裕，要加强对高收入的规范和调节。其中具体措施之一就是要积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作。房地产税能在多大程度上促进共同富裕目标实现，特别是在缩小贫富差距（即收入分配或财富分配的均等化）方面发挥作用，值得进一步探讨。本文聚焦各国房地产税与再分配目标的关联性，力图为我国下一步积极稳妥推进房地产税立法和改革提供政策启示。
一、房地产税累进（退）性的概念及衡量方法
房地产税的累进（退）性，表现为当税负随着收入的提高而上升（下降），税制呈现累进（退）性。税收累进性改善收入分配，累退性则恶化收入分配。衡量方法主要有以下几种：一是古典衡量方法。以平均税率变化率衡量累进性的计算方法，税制累进（退）性体现为平均税率随着收入的增加而提高（降低）。二是MT指数。以基尼系数为基础构建的衡量指标，表示为税前基尼系数与税后基尼系数的差值。三是S指数。以税负占收入比例的变化来度量税收的累进（退）性。四是K指数。先定义税收集中系数反映不同个体的税负分布情况，再以税收集中系数与税前基尼系数的差衡量累进（退）性。
上述指标均为静态指标，若考虑房地产兼具投资品和消费品的双重特殊属性，则需进一步考虑税负转嫁的动态问题，需要基于房地产税税负归宿的假设或房地产税的经济本质进行前期设定。
二、房地产税的经济本质和效应分析
房地产税的经济本质，存在商品税、资本税、受益税三种观点。对其探讨以美国学者居多，下面主要基于美国的情况分析。
商品税观点。将房地产看作商品，认为对土地所征税收由土地所有者承担，对地上建筑设施所征税收会转嫁给房产消费者。一般基本消费和住宅支出占低收入群体收入的比重较高，对房地产征税会提高价格，使低收入群体实际负担更重，由此得出房地产税具累退性的结论。
资本税观点。将房地产税看成是对资本要素课征的税。认为房地产税类似于对利润征税，税负可以通过减少的租金收益转嫁给土地所有者。在资本自由流动的前提下，对不同房地产、不同地区征收房地产差异性税收，房地产税税负很有可能转嫁到其他房地产、其他地区或其他生产要素上。
受益税观点。认为房地产税是居民享受政府提供的公共服务所支付的费用。美国地方政府就像社区的物业，使用居民上交的房地产税（物业费），为居民提供安保、环卫、水电等公共服务。据此认为，既然房地产税是居民为享受公共服务支付的费用，那么讨论房地产税的累进（退）性意义不大。
三种观点各有其合理性。分析房地产税累进（退）性问题，具体哪个更适用?还得按具体问题来，笼统讨论房地产税的税负归宿意义不大。比如城市等经济发达地区比较适用受益税观点，而经济欠发达城镇或农村地区更适用资本税观点。
三、各国房地产税的累进（退）性
房地产税在世界范围内被广泛征收，但各国开征背景、目标、计算方式都有所不同，会影响房地产税的累进（退）性。
（一）美国房地产税的累进（退）性
美国学者研究很多，但基于不同的假设和方法得到的结论各不相同，相关研究汇总见表1。
注：表中结论受篇幅限制，为简化表达。比如“收入较低60%累退”，意思是按照收入从低到高排列的所有家庭中，前60%的中低收入家庭房地产税呈现累退性，依此类推。
梳理发现，现有研究结果差异大。其原因：一是测算口径差异，二是税收减免方式差异，三是房地产持有类型的差异，四是税负计算时收入衡量方式差异。
（二）其他典型国家房地产税累进（退）性
现以英国和韩国为例，进行分析。
英格兰的市政税（Council Tax, CT），是居住性用房的房地产税。从英格兰的累进分级看，市政税采用累进税率，对高价值房产征收较高税收，但是Giles & Ridge(1993) 和Mirrlees et al. (2011)的研究表明，市政税对居民的收入水平产生了累退的效应。
韩国的综合不动产税，设计初衷主要是抑制房地产投机，因此采用定额税率加比例税率复合征税的累进税率。然而，学者对征收综合不动产税是否促进财富公平分配的评价不一。
四、我国房地产税改革展望
2021年10月23日，全国人大常委会授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。如上文分析，房地产税虽然具有一定调节高收入的作用，但具体效应尚不清晰。我国未来房地产税与收入分配的关系，与以下方面密切相关：
一是定位为普遍征收，还是为调节收入分配而征收？假若是后者，则应给予普通房地产拥有者较大的税收减免额。
二是若定位为普遍征收，对低收入者的救济制度如何设计？制度设计要防止给真正的低收入者带来较大的税款支付压力。
三是若定位为普遍征收，统筹层次有多高？统筹层次指的是筹集的房地产税归哪一级政府使用。统筹层级高，有利于再分配；统筹层次低，更有利于使用效率。
另外，观察房地产税与收入分配的关系，看收入端，还要看支出端。
总体而言，所得税、社会保障等政策是调节高收入比较直接的方法，房地产税可以作为调节高收入、促进收入分配公平的辅助措施。不断完善税收体制，促进整体税制累进性提高，辅以其他手段，多措并举，就能更好实现共同富裕目标。
//中央财经大学“房地产税研究”课题组介绍//
中央财经大学“房地产税研究”课题组于2014年初立项，由中央财经大学马海涛副校长和美国西拉丘斯大学（Syracuse University，雪城大学）侯一麟教授领衔，集中了中央财经大学和国内相关院校有研究兴趣的青年教师。课题组研究在开展过程中，不仅要求深度挖掘理论知识，还力图紧密结合中国国情，对比中西、联系历史，试图对我国房地产税改革提出有建设性的政策建议。课题组在研究过程中注重将研究与青年学者培养相结合，注重在实践中发掘火花。该课题作为“孵化器”和“工作母机”，助力课题组青年学者从多个渠道申请资金资助从事科学研究，并取得丰硕的成果。
中央财经大学“房地产税研究”课题组依托中央财经大学财政税收研究所开展活动。更多课题组相关观点、文章及活动，请长按扫描二维码关注中财财税所中央财经大学财政税收研究所微信公众号。
撰稿/编辑：欧阳宇琦
