案例引入
“（20世纪70年代）加利福尼亚州的很多地方房地产价格暴涨，而基层政府却没有及时下调房地产税税率。结果是房地产税税额每年涨幅很快，甚至达到20-30%。纳税人非常沮丧，担心未来不断高涨的房地产税会迫使他们卖掉现有的住房”。
来源：O'sullivan, A., Sexton, T. A., & Sheffrin, S. M. (1995). Property taxes and tax revolts: The legacy of Proposition 13. Cambridge University Press.（第2页）
房地产税是“以收定支”，还是“以支定收”？这很关键，因为这涉及房地产税税率的确定问题。
房地产税以住房价值为计税依据，一国之内各地住房价值差异较大。房地产有时还具备金融属性，其价值波动比宏观经济波动更大。若房地产税的计税依据紧盯市场价值，这会使得房地产税的税基波动也很大。房地产价值在空间上的差异和周期上的波动，确实给房地产税带来了较大影响。
在房地产税税率和税基设定权力比较集中的国家，如日本和韩国，中央权力相对较大。如果税制要素定得太过僵硬，地方政府有可能收了不想收的税，或者是没收到想收的税，结果是地方政府要么“硬生生”地“以收定支”，要么“桌子底下做工作” 走擦边球。
在房地产税税权比较分散的国家，如美国和英国等，往往是“以支定收”，根据支出需要定税率，优点是地方政府可以灵活处理。
不过，以上所谓“以收定支”或“以支定收”，仅是直观上理解，不是绝对。集权国家也会想方设法扩大地方政府的自由度。在税权比较分散的国家，也有集中的趋势。
关于房地产税是“以收定支”还是“以支定收”，各国实践不一，但却能抽象出一些普遍规律。本帖先看英国和美国的房地产税，以后几贴再看日本和韩国的房地产税，并进行比较分析进而得出结论。
1.英国的“以支定收”
英国的房地产税在苏格兰、英格兰、威尔士和北爱尔兰均有所不同，同时，对于居住性用房和工商业用房也有差异。本帖以英格兰的“市政税”（Council Tax）为例进行说明。英格兰的“市政税”对应于我们讲的针对居住性用房的房地产税。按照规定，英格兰将房地产价值折算到1991年。然后，在税额表中对号入座。落在哪一段，就按照哪一段的税额缴纳。图1是英格兰布里斯托（Bristol）市2021-2022财年的市政税税额表。
图1：布里斯托（Bristol）市的市政税税额表
来源：https://www.bristol.gov.uk/council-tax/council-tax-charges-and-bands
A段市政税最低，H段市政税最高。不同段的市政税都是定额税。各段的税额与D段之间有换算关系：最低段市政税税额是D段税额的6/9，最高段市政税税额是D段税额的18/9。需要注意的是，A-H段的价值是全英格兰统一的。
市政税税额按照“以支定收”的原则确定。具体税额由基层政府根据支出需要确定。针对税额确定过程，Mikesell教授做了比较形象的说明（见图2）。
第一步，确定该辖区落入从A段到H段每一段房地产的数量。
第二步，将每一段房地产的数量分别折算为D段房地产的数量。以从A段到D段的折算为例：图2中第一段500套的房地产数量乘以折算比率6/9，得到333套。计算过程中A段500套房地产的市政税总额设定等于333套D段房地产的市政税总额。
第三步，将所有折算为D段的房地产数量加总，算出“等值D段”房地产的数量。图2中显示的数量为8476。
第四步，将该辖区需要筹集的税收收入总额1,000,000英镑除以8476，算出了每个位于D段房地产的税额。
第五步，如需要计算任意某一套房地产的应缴市政税，直接用D段的标准税额乘以相应的折算比率即可。
图2：英格兰市政税税额 “以支定收”的确定过程
来源：Mikesell, J. (2018). Fiscal Administration (10thedition). Cengage Learning.（第537页）
Mikesell教授认为，英格兰市政税的实质是经过调整了的“人头税”，即Poll or head tax（笔者注：欲了解英国市政税的“前生今世”，那就需要了解撒切尔夫人和英国人头税改革的始末了）。富人家一套豪宅的市政税（假如处于H段）最高也就是穷人（假若处于A段）的3倍，累进性实在太低了（也见英格兰布里斯托市的市政税）。
“Thesystem is, in essence, a poll or head tax, but with some adjustments for differences in propertyvalues.”
来源：Mikesell, J. (2018). Fiscal Administration(10th edition). Cengage Learning.（536页）
2.美国的“以支定收”
再看美国的案例。看一下Mikesell教授的Fiscal Administration中关于美国基层政府房地产税税率确定的“概念性”（Conceptually）描述。（笔者按：除了这一“概念性”的描述，还有不少更复杂的案例，如加利福尼亚州的十三号提案中关于房地产税的相关规定。这些案例非常重要，日后再进行说明）
第一步，确定预算年度的支出总盘子E。
第二步，估计预算年度“非”房地产税的收入T。
第三步，确定需要筹集的房地产税收入。具体通过第一步的E减去第二步的T得出。
第四步，合计辖区内所有房地产计税依据之和（税基）。见图3底色为黄色的部分。由于可能存在不同房地产类型的税率差异，所以，有一个折算过程。鉴于篇幅有限，这里不表。
第五步，计算出名义税率。这个税率实际上是用需要筹集的房地产税收入除以税基。其经济意义是：每一千元税基需要负担的房地产税税额是多少。
由此，美国的房地产税税率确定“概念性”上是“以支定收”的。单个房地产的计税依据实际是分担公共服务成本的权重。假若“以支定收”原则好好贯彻的话，单个房地产税的税负未必会随着房价的上升而增长。房价涨，假若预算支出盘子不变，税率会下调，税负跨年度之间不会有很大变化。
具体如图3所示：
图3：美国房地产税税率“以支定收”的确定过程
来源：Mikesell, J. (2018). Fiscal Administration(10thedition). Cengage Learning.（第527页）
顺便插一句，正如Mikesell教授书中所述，关于美国房地产税“以支定收”的描述仅是“概念性”（Conceptually）的。20世纪70年代加利福尼亚州第十三号提案通过之前，该州房价涨幅很快，但基层政府却没有及时下调税率。纳税人税负涨幅很快，对此非常不满（见本帖开始的案例引入）。这种状况导致加利福尼亚州第十三号提案的通过。篇幅有限，笔者日后介绍加利福尼亚州第十三号提案的前因后果。
本帖仅介绍英国和美国的“以支定收”逻辑。以后会介绍日韩的“以收定支”逻辑。还会有更多案例分享给各位。
以上仅代表个人观点！不当之处，还请多多指正！
作者：
任强 中央财经大学财政税收研究所教授
张平 复旦大学国际关系与公共事务学院副教授
邵磊 中央财经大学财政税收研究所副教授
编辑：欧阳宇琦中央财经大学财政税务学院博士研究生
课题组介绍
中央财经大学“房地产税研究”课题组于2014年初立项，由中央财经大学马海涛副校长和美国西拉丘斯大学（Syracuse University，雪城大学）侯一麟教授领衔，集中了中央财经大学和国内相关院校有研究兴趣的青年教师。课题组研究在开展过程中，不仅要求深度挖掘理论知识，还力图紧密结合中国国情，对比中西、联系历史，试图对我国房地产税改革提出有建设性的政策建议。课题组在研究过程中注重将研究与青年学者培养相结合，注重在实践中发掘火花。该课题作为“孵化器”和“工作母机”，助力课题组青年学者从多个渠道申请资金资助从事科学研究，并取得丰硕的成果。
