图1：封皮及作者页

中国财政发展协同创新中心“中国房地产税制研究课题组”近期在帕尔格雷夫•麦克米伦出版社（Palgrave Macmillan）出版英文著作Development, Governance, and Real Property Tax in China（中文名《房地产税与中国的发展和治理》）。该成果是继课题组2014年于斯普林格（Springer）出版社出版著作The Property Tax in China: History, Pilots and Prospects（中译名《房地产税在中国：历史、试点及探索》）后的又一本英文力作。

该课题组由国际化的研究团队组成，我校马海涛教授和西拉丘斯大学（Syracuse University）麦克斯维尔公民与公共事务学院侯一麟教授联袂任课题组长，成员包括中央财经大学和复旦大学的中青年教师。中国财政发展协同创新中心自2014年起资助课题组，就中国开征房地产税进行持续、深入研究。五年来，课题组取得了扎实的成果和较大的学术和政策影响，并在研究过程中不断探索、拓展、完善跨国研究团队，将学术研究与中青年学者成长、我校相关学科发展及选拔培养优秀学生有机结合，力求发挥更大的长期、持续作用。

本书分析中国通过实施房地产税推动进一步深化财政改革的问题，其目的主要在两个方面。首先，中国的房地产税政策进程十几年前就已开始，但迄今仍未确定方案，离最终实施尚有时日，本书提供了一个独立的研究视角。其次，该项目的目的是与其他国家，尤其是发展中国家和转型期国家分享中国的经验，这样有助于在一般意义上认清现代化过程中面临的深层次困难，了解税制现代化中可能遇到的难点。

《房地产税与中国的发展和治理》一书共有九章。主要讨论房地产税与公共财政、治理和发展等一系列问题。本书第一章为导言，回顾了该房地产税研究项目的成立原因和背景。改革开放以来，我国GDP高速增长。尽管近几年该增长率放缓至7%上下，但与大多数其他国家相比，依然很高。经过30多年的高速经济增长，我国的城镇化率、人均住房面积都大大提高。在这个背景下，本专著研究如何在进行财政改革的过程中引入房地产税制体系。

第二章主要回顾了现代财政收入体系中的三个重要支柱税种及其与公共财政的关系。作者认为，现代财政收入体系包含所得税、货物和劳务税及财产税三个重要组成部分。其中，包含房地产税的财产税是现代财政收入体系中不可或缺的重要组成部分。本章还回顾了我国1949年建国前、1949年至1978年和改革开放后的税制改革历史及财政体制沿革。作者认为，开征房地产税不仅仅是引入一个新税收，同时将重组中国的政府间财政关系。书中使用“窗纸效应”生动地描述中国在采用房地产税过程中面临的挑战，其内涵是：尽管窗户纸足以抵御寒风，一旦纸张被故意打破或发生裂纹，则不需要太大的努力就可移除整扇窗纸。这种类比是贯穿全书的一条线索，是作者对改革过程的期望。

第三章聚焦于住房制度改革和房地产市场的发展演化。建国后我国的住房制度经历了从低工资福利分房式的计划供给到市场和计划混合供给的转变。在这个过程中，房地产行业不断发展壮大，并逐步成为国民经济的支柱。为了稳定和规范房地产市场的发展，中央政府出台了很多政策。作者对这些政策加以回顾，认为优化设计的持有环节房地产税是减轻房地产市场波动的一个长效机制。

第四章以小学教育这一公共服务为例，探讨基础教育政策的变化如何影响房价，并探讨通过宽税基房地产税，让基层政府捕获教育对房价的资本化。通过对这一具体问题的研究，作者认为可以通过房地产税，建立一种公共服务获取与成本付出动态匹配的财政机制。

第五章分析中国开征房地产税可能存在的障碍，包括土地产权和城市土地使用权的问题以及长期形成的供给制心态和公众对直接税的抵触。本章追溯建国后农村和城市土地所有权由私有转为国有或集体所有的过程以及随后的变化，讨论为什么地方政府可以通过出让城市土地使用权来获取资本建设基础设施，在过去20年里如何做到这一点，以及这样做所涉及的相关问题。

第六章提出一套房地产税制的设计原则，分别是公平、效率、可行性、透明度、充分性和稳定性六个方面。这些原则构成了评估税制设计的分析框架,以确定是否符合一般的政治经济原理以及在公共财政上、特别是在地方政府层级是否适用。作者对这六个原则进行了定义，并阐述如何将其反映到房地产税制设计中。基于这个分析框架，本章分析当前广为流传的三个减免方案的弊端，明确指出这三个方案不可采用。

第七章提出我国实施房地产税的步骤和中长期策略，即如何高效率、有效度、按秩、平稳地实施新税。这些建议涉及税法制定/实施与公众参与、中央立法与地方实施、地方房地产税政策的多样性、政策实施的窗口期设计、地方政府的积极性等多个方面。本章内容可以概括为四个基本要素、四条执行措施和三个相关制度。

第八章将中国开征房地产税看作一个自然社会实验，使用公开的调查数据估算中国城市家庭的纳税能力指数和纳税意愿指标，然后根据指标模拟税负分布和税收在不同豁免方案下的再分配效应。结果表明，根据本书提出的税制设计，绝大多数房主负担得起宽税基低税率的房地产税，且低收入家庭将比高收入家庭获得更多的净收益。这种设计在横向和纵向上都是公平的，因而在政治上可以接受，在行政上也是高效和可行的。

最后一章总结全书。作者认为，财政税收制度的完善必须与经济社会发展阶段相一致，甚或在一定程度上需要先于其他的经济和社会改革。我国自1978年以来财税制度改革与经济社会发展的关系验证了作者的这一观点。本书作者对我国未来的房地产税改革呈乐观态度，期望这项改革能对我国未来经济社会发展和治理体系的完善发挥作用。